Hírlevél feliratkozás
Bucsky Péter
2018. július 3. 18:27 Piac

Nem menekülnek olyan könnyen a bulinegyed lakói

Ha ennyire zavarja őket a zaj és a sok őrjöngő külföldi bulizó, akkor miért nem költöznek el bulinegyed lakói? Ezt vetik fel sokan a hetedik kerület belső részén lévő partinegyed lakóinak, és gyakran arra is hivatkoznak, hogy ha eladnák a lakásukat, akkor a külső kerületekben akár jóval nagyobb ingatlanokhoz is juthatnának.

De ha jobban megnézzük az adatokat, akkor nincs igazuk ezeknek a kritikusoknak: egyáltalán nem olyan nagy üzlet elköltözni a bulinegyedből.

Első ránézésre tényleg olcsóbbak a négyzetméterárak a külső kerületekben. Ezeket összevetni azonban nincs sok értelme, mert a kerületenként számolt átlag nagyon különböző ingatlanokat rejt: a Belső-Erzsébetvárosban sem panelek, sem családi házak nincsenek, márpedig ezeknek a fajlagos ára jóval alacsonyabb, mint a téglaházakban lévő lakásoké. A XI. kerületben például az Ingatlannet.hu adatai szerint a tégla lakások négyzetméterára 696 ezer forint, míg a paneloké 482 ezer forint, ebből jön ki az átlagosan 615 ezer forintos kerületi négyzetméterár. A családi házaknak alacsonyabb a fajlagos ára, mint az erzsébetvárosi garzonoké, mivel jóval nagyobbak.

Ráadásul nem lehet az egyik 30 millió forintot érő lakást egyszerűen elcserélni egy másik harmincmillió forintot érő lakásra. A cserének ugyanis rengeteg költsége van.

  • A lakás eladásához igénybe vett ingatlanközvetítő 3-5 százalékot szokott kérni, ezért 4 százalékot vettünk átlagos díjként, ami 1,2 millió forint
  • Az új lakást ki is kell fizetni, az átutalás és a tranzakciós illeték költségének 0,1 százalékot vettünk, ami banktól függően változhat, de becslésünkben 30 ezer forintot vettünk.
  • Az új lakás szerződés költsége a vevőt terhei, ami a vételár 0,3-0,5 százaléka szokott lenni, ezért átlagos 0,4-et vettünk 120 ezer forinttal.
  • A költözés lebonyolításához is lehet legalább 50-100 ezer forinttal számolni, itt a magasabb értéket vettük.
  • Az új lakást legalább ki kell festeni, erre 150 ezer forintot becsültünk.
  • Az ingatlan földhivatali bejegyzés díja 6600 forint, és legalább egy hiteles tulajdoni lap 6250 forint, illetve az eladott lakás után még energetikai tanúsítvány is kell 20-30 ezer forintért, legyenek ezek együtt 30 ezer forint.
  • De további súlyos költségek is lehetnek, például ez*Mivel azt feltételezzük, hogy pont ugyanennyiért tud a bulizóktól kikészülő erzsébetvárosi lakást venni, nem kell az adókkal és illetékekkel foglalkozni: vagyonszerzési illetéket, ami 4 százalék, csak arra a részre kellene fizetni, amivel drágább az új lakás, ez milliónként 40 ezer forint, ami további jelentős tétel lehet., vagy ez*Ha valakinek bankhitele van a lakáson, az tovább bonyolítja a helyzetet. Az idő előtti törlesztésnek átlagosan a fennálló tartozás 1 százaléka szokott a büntetés lenni, de nem ritka, hogy több százezer forint kedvezményt veszít el a hitelfelvevő – például az elengedett folyósítási jutalékot, ingatlanbecslést, stb. És egy új lakásba jó eséllyel nem lesz jó minden régi bútor, ami további százezrekben mérhető..

Ott tartunk, hogy 1,63 millió forint költség van, ami a lakás 5 százaléka, és ezeket nehéz lenne bárhogy elkerülni. (Nagy kérdés, hogy kell-e ingatlanos, de ma már a túlnyomó többségét a lakásoknak ingatlanosok értékesítik, ezért fontos figyelembe venni. De ha valaki maga értékesíti a lakását, annak is ára van, hónapokon át szervezni a hirdetéseket, a lakás megtekintését rengeteg munkaórát emészt fel, így nem csoda, hogy sokan inkább másra bízzák.)

És van még egy fontos költség. Valahol lakni kell abban az időben is, amíg az eladott lakásban már nem, a megvásárolt lakásban még nem lakhatunk. Ezért reális azzal számolni, hogy két-három hónapnyi albérlet költség is lesz. Rövid távra drágább bérelni, de az egyszerűség kedvéért számoljunk kéthavi, 150-150 ezer forintos pluszköltséggel.

Így viszont a mértéktartóan számolt költségek elvisznek 1,93 millió forintot, a lakás értékének 6,4 százalékát.

Hogy pontosabb legyen az összehasonlítás, a téglaépítésű lakások négyzetméterárát vettük figyelembe az Ingatlannet.hu adatai alapján, és megnéztük, mekkora lakást lehet venni egy 50 négyzetméteres erzsébetvárosi lakás árából. Ha a költségeket is figyelembe vesszük, akkor kilenc kerületben is csak kisebb lakásba tudnának költözni az Erzsébetvárosiak. A XIV. kerület még pont olcsóbb, de ez egy nagyon nagy kerület: csak a belvárostól jóval messze lehet lakást találni kedvezőbb áron. Tehát csak jelentős áldozatok árán, legalább 10 kilométerre a mostani lakóhelyétől tudna valaki ugyanakkora lakást venni.

 

A világ legnagyobb részén természetes, hogy a nagyvárosok központjában drágábbak a lakások. Ráadásul nem igaz, hogy a bulinegyed miatt nőttek volna a VII. kerületben jobban az árak, hiszen más belvárosi kerületekben, az V., VI. és IX. kerületben is nagyobb volt a növekedés több éven át is. Csak az elmúlt 2-3 évben teljesített jobban az Erzsébetváros, de még így is kifejezetten olcsó a felkapottabb kerületekhez képest. Ha budai és belvárosi kerületekhez viszonyítjuk az Erzsébetvárost, az egyik legolcsóbb és legkevesebb ingatlanár növekedést felmutató kerületről van szó, hiába volt 2016-ban egy óriási megugrás.

 

A budapesti Airbnb-ket elemző cikkünkben ráadásul azt is bemutattuk, hogy messze nem a VII. kerületben működik a legtöbb lakás-szálloda arányaiban: a VI. kerületben.

Ha a városrészeket hasonlítjuk össze, akkor is az látszik, hogy a bulinegyed egyáltalán nem olyan jó hely az ingatlanárak alapján (574 ezer forint/négyzetméter): a szinte mindenben hasonló belső Terézvárosban (606 ezer Ft/m2) és a Józsefváros Palotanegyedében (594 ezer Ft/m2) is magasabbak az ingatlanárak. A kerületek körúton belüli tulajdonságaiban pedig itt alig van különbség, az ingatlanárak eltérésében az is benne van, hogy a Belső-Erzsébetváros lakhatásra egyre kevésbé alkalmas hely.

Egyszóval nem érdemes ennyivel lesöpörni a méltánytalan helyzetbe került helyiek panaszait. Ha tényleg akkora biznisz lenne elköltözni a Belső-Erzsébetvárosból, akkor a lakók többsége örülne ennek, és költözne. Persze az is igaz, hogy nem csak üzleti kérdés ez, hiszen a lakók érzelmileg is kötődnek az adott kerülethez vagy utcához. Különösen idős embereknek vagy kisgyermekeseknek jelentős nehézséget okoz egy költözés, nem korrekt tőlük várni a költözést.

Nem sokan vetették fel azt sem, hogy miért nem a kocsmák és diszkók költöznek el onnan? Hiszen a külső kerületekben nem csak a lakások négyzetméterára alacsonyabb, hanem a kereskedelmi ingatlanok bérleti díja is. Ha ez alapján döntenének a szórakozóhelyek, akkor már holnap bezárna az egész bulinegyed, és nyitna is újra a Csepel művek területén. Talán ebből is érződik, hogy mennyire fals a kérdésfelvetés: nem csak a szórakozni vágyók, de a lakók számára is fontos, hogy az ingatlanuk hol helyezkedik el, milyen megszokások és érzelmi kötődések kapcsolódnak hozzá.

Piac Budapest bulinegyed ingatlan ingatlanpiac Olvasson tovább a kategóriában

Piac

Wiedemann Tamás
2018. július 20. 13:21 Pénz, Piac

Élelmiszert még mindig nem akarunk online rendelni

Hiába szárnyal az e-kereskedelem, élelmiszert továbbra is inkább az üzletekben vásárolnak a magyarok.

Jandó Zoltán
2018. július 20. 10:52 Piac

Hiába büntetik a Google-t, már rég nincs versenytársa Európában

Épp az EU által kifogásolt időszakban lett egyeduralkodó a Google két emblematikus terméke, az Android és a Chrome is.

2018. július 18. 14:32 Piac

Hivatalosan is indul a nagy Simicska-Nyerges üzlet

Felkerült a versenyhivatal oldalára az az engedélykérelem, amely alapján Simicska Lajos üzleti birodalma Nyerges Zsolthoz kerülhet.

Fontos

Jandó Zoltán
2018. július 20. 16:07 Pénz

Megveszi a MOM Parkot az OTP

Tízmilliárdos nagyságrendű ügyletről lehet szó, miközben az ingatlanalapok vagyona már ezer milliárdos nagyságrendű.

Fabók Bálint
2018. július 20. 06:45 Állam, Élet

Tovább ömlöttek az állami százmilliók a százezres nézőszámokat blöffölő kamuszínházakhoz

Újonnan alapított, egymással szoros kapcsolatban álló színházak tavaly közel kétmilliárd forint tao-támogatást kaptak, pedig tevékenységük észrevehetetlen.

Rigó Anita
2018. július 19. 16:40 Világ

Most nagyon fájhat Kínának Trump vámháborúja, de hosszú távon profitálhat belőle

A kínai gazdaság alapból is sok gazdasági kihívással szembesül, erre jött a vámháború. Elsőre az USA lehet felül, de a támadás csak löketet adhat a kínai reformoknak.